OFFICE WORKER OWNER (サラリーマン大家さん読本)

サラリーマン大家として本当に成功できるのか。あなたも気になるはずです。現在日本では、320万人が不動産所得を得ています。1200万人が行っている株式投資に比べ、約4分の1の市場規模です。ほとんどのサラリーマン大家は会社や同僚に明かしてはいませんが、実はサラリーマン大家はたくさんいます。
不動産投資の仕組みをきちんと理解して、正しい考え方で投資すれば、あなたの隣りに座っている同僚やお付き合いをしている彼女でも、安定した家賃を手にすることが出来ます。
このQ&Aでは、普段なかなか知ることができないサラリーマン大家の実態について、どうすればサラリーマン大家として成功できるのか、分かりやすくまとめました。ぜひ、読んで見てください。

| Q & A~よくある質問~

  • アパートとマンションの違い

    構造的には、木造や軽量鉄骨造といった構造の建物を「アパート」と呼び、全般的に世帯数 の少ない建物が多くなりますが、木造や軽量鉄骨造でも3階建ての建物もあります。また、重 量鉄骨造・鉄骨ALC 造、プレキャストコンクリート造(PC 造)、鉄筋コンクリート造(RC 造)、 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC 造) といった構造の建物を「マンション」と呼び、一つの建物 に対しての世帯数はアパートに比べて多くなります。  どちらを選択するかは、生活スタイルにもよりますので、一概に言えませんが、土地が狭い 場所では上に伸ばすしかありませんので、自ずとRC 造などの建築コストが高い工法を採用す るしか無く、大規模なボリュームにならざるを得ません。  逆を言えば、ある程度敷地に余裕がある土地の場合、建築コストを大きくかけずに木造や軽 量鉄骨造のアパートを建てるほうが収支バランスを良くする事が出来ます。  最近の木造や軽量鉄骨造のアパートは、床面に防音面に配慮してコンクリートパネルを設置 している建物も多くなっています。

  • 銀行の融資はどうなるの?

    いわゆるメガバンクと呼ばれる都市銀行が資金の調達金利が低いため金利などで一番良い条 件を出せるのですが、これは個人の属性にも大きく左右されるため、誰もが融資を受けられる とは限りません。  では地方銀行は、どうなのか?と言うと、地方銀行でも不動産に対して積極的に融資を行っ ています。それぞれが各都道府県に本店を置いて地域密着で営業を行っているので、関係性の 構築が難しく感じられるかもしれませんが、定期預金口座を作って継続的な取引を行うなどす れば、比較的簡単に信用を高めることが出来るのが地方銀行のメリットにもなります。また、 購入しようとしている物件の近くにその地方銀行の本支店がある、住まいのそばに本支店があ る、自分の出身地に本店があるなどの条件を満たせば優遇

  • 地震が来たらどうなるの?

    阪神大震災や東日本大震災を経験した我々日本人としては、地震については敏感になって当 然のことです。地震による建物の倒壊を懸念される方もいらっしゃると思いますが、ご存じの 方も多いかと思いますが、阪神大震災で倒壊した建物は新耐震基準が導入された1981 年(昭 和56 年)以前の基準で建てられた建物がほとんどであったことと、倒壊よりもその後発生し た火災に寄って消失した建物のほうが圧倒的に多かったのです。また、東日本大震災において も津波に寄る消失が圧倒的に多かったということも記憶に新しいかと思います。地震が全く起 Q:アパートとマンションの違い Q:銀行の融資はどうなるの? Q:地震が来たらどうなるの? きないという場所はありません。自分が住んでいる場所には地震は起きないという漠然とした かつ根拠の無い概念を持つのではなく、むしろ考え方として、自宅も含め所有物件を一極集中 させるのではなく、エリアを変えて資産を分散させておくというポートフォリオが大切だとい うことになります。また、マンションの区分所有の場合、地震に寄る被害の修繕には多くの権 利者の同意を得なければならず、アパートやマンションの一棟所有よりも修繕などの原状回復 がなかなか進まないという場合があることも考慮する必要があります。

  • 将来的にも賃貸需要はあるんですか?

    ご存知のとおり、日本は2008 年から人口が減少に転じています。この傾向は今後も継続す ると考えるのが一般的です。では、賃貸需要においてはこの影響はどうなのかというと、今の 日本は核家族化が更に進み、老齢単身者の増加、アベノミクスの好況感とは反した生活保護受 給者の増加、労働力不足に伴い外国人労働者の増加などで特にアパートの賃貸需要は強い傾向 にあります。

  • どういう人が借りるのですか?

    アベノミクスで好景気と云われ、2015 年に入り日経平均株価も15 年ぶりに2 万円台に回 復しましたが、2008 年の20 代後半の平均年収は410 万円でしたが、2014 年の20 代後半 の平均年収は367 万円と、依然として右肩下がりの厳しい状況が続いています。このような 状況では都心部の利便性の高いマンションではなく、地域に密着したアパートの需要も引き 続き安定した需要が見受けられます。

  • 建物が古くなっても家賃は下がりませんか?

    賃料はやはり物件の需要と供給のバランスに影響されます。人口が集中する都心部は土地が 飽和状態で新築の物件が供給され続けているという状況ではありません。また、東京などの都 心部ほど不動産の取得費用が高く持ち家比率は50% を切っており、賃貸物件の需要は高いです。  では逆に地方に目を転じてみると、土地が比較的取得しやすい状況でも持ち家比率は高くて も70% 台で、借家比率は全国平均で31% となっており、全体の3 割程度が借家という傾向は 今後も継続していくと考えられ、安定的な賃貸需要が見込まれ、賃料が変動することはあって も大きく下落するような状況にはありません。 また、古くなった部屋をリフォームすることによって適正な賃料を保つことも可能となります。

  • 地方の物件のほうが収益性が高いのは本当ですか?

     物件の収益性は取得価格とその物件から得る収益から計算します。安く物件を購入し、高く 貸すことが出来れば、収益性は高くなります。 全国の賃料相場をみてみるとその傾向がよく現れています。平均賃料をみてみると、やはり東 京が全国の中で突出していますが、全国平均約63,500 円、東京を除く全国平均約62,800 円 となっております。  単純に賃料単価だけをみてみると東京の物件のほうが良いと思われるかもしれませんが、高 い賃料が見込まれる分、当然のことながらその取得価格も高くなります。つまり都心部の物件 の利回りと地方の物件の利回りを比較してみることが重要です。  賃料単価が低くても取得価格も安い地方の物件のほうが収益性が高くなるのはそのためです。

  • 長期間空室になったらどうしたら良いでしょうか?

    ワンルームや1K といった間取りの物件は単身者向けですので、学校卒業や転勤という事由 での動きが比較的出やすいと言われています。逆に2DK ~ 3LDK などの場合、間取りが大き くなればなるほど物件数も限られてきて、ファミリー向けの物件は長期的に入居される傾向に あります。しかしながら生活スタイルの変化に伴い、入居者の入れ替わりは必ずあるものです。 そこで空室が続いて物件の空室率が高くなってしまうのは、実は管理の問題なのです。物件の 修繕・維持管理や賃貸管理がしっかり行われていない場合、そのような状況を生み出します。 そのような場合、上述したとおり、部屋をリフォームすることも重要で、その点をサポート出 来る管理会社を選ぶことが重要なポイントでもあります。それに加え、今は多くの管理会社が サブリースを行っていたり、空室の時などの家賃保証や賃料の延滞が生じた際に代位弁済を行 う保証会社が存在します。これらの会社は手数料がその収入になり、管理物件の数を増やすこ とがビジネスの拡大に繋がっており、オーナー様に代わって物件を管理する役割を担っている のです。  また、どこの町にもある小さな不動産会社でも同じようなシステムで物件管理をすることで 成り立っています。

  • どんな人が購入していますか?

    購入者はほとんどが公務員やサラリーマンの方です。元々区分所有で購入したマンションを お持ちのオーナー様が節税目的より更に運用効率を高めるために所有されるケースが多くなっ てきています。老後の安定生活のためだけではなく、現在のキャッシュフローを高めるために 1 棟所有という形に運用スタイルをシフトされています。

  • 将来転売出来ますか?

    区分所有マンションは耐用年数が47 年と長いため、築年数や融資残債を考慮して売却価格 を設定しますので、売却はタイミングも重要になってきます。一方木造アパートは、耐用年数 が22 年となるため、築古の売却は簡単ではありません。しかし、区分所有と違って、1 棟全 てを所有しているため、建て替えを前提に土地を探している投資家やキャッシュで買えるほど の手軽さから物件の取得を考えている投資家には好都合な面も持ち合わせています。  また、キャピタルゲインよりもインカムゲインを目的として所有されているオーナー様にと っては、これまでのキャッシュフローを考慮して売却額を設定すれば決して高値で売れなけれ ば売らないという選択肢に固執する必要は無いと言えます。

  • 生命保険の代わりになるとはどういうことですか?

    対象物件を購入される際に融資を受ける住宅ローンには団体信用生命保険という保険が付与 されます。この保険は融資を受けられた本人が死亡または高度障害になられた際に、住宅ロー ン残債全てが保険で賄われて、相続される方には債務は一切残りません。

  • 団信( 団体信用生命保険) とはなんですか?

    対象物件を購入される際に融資を受ける住宅ローンには団体信用生命保険という保険が付与 されます。この保険は融資を受けられた本人が死亡または高度障害になられた際に、住宅ロー ン残債全てが保険で賄われて、相続される方には債務は一切残りません。

  • 販売会社や管理会社が倒産した場合はどうなりますか?

    手付金を支払い、かつ所有権移転登記がなされていない場合は、管財人等から手付金の返金 を受けなければなりませんが、購入代金の決済と所有権移転登記がなされた後であれば、物件 は購入者様の所有となり、販売会社の倒産には一切左右されません。また、管理会社が倒産し た場合は、元々手数料を支払って管理委託しているのであって、別の管理会社に業務を委託す れば良いのです。上述のとおり、管理会社はどこの町にもある小規模な不動産会社でも行って いますので、管理会社の変更は比較的容易です。

BEFORE~AFTER
外観
Before
After
共用部
Before
After
LPG置き場
Before
After
外階段
Before
After
スロープ
Before
After

※建築年月:平成 3年11月
※リフォーム:平成26年12月

REFERENCE~参考資料~

| 都道府県別間取り別平均賃料

東京都の賃料だけが突出していますので、地方の賃料を検証する上で、公平性と客観性を高める為に東京都を除く平均賃料を算出してみると、全国平均、各エリア毎の平均賃料はそれぞれにあまり大きな差異はみられません。これは賃料が全国的に安定していることを示しています。
※当社調べによる。

| 持ち家比率都道府県ランキング

| 借家比率都道府県ランキング

全国的に大都市圏ほど持ち家率が低く、借家率が高い傾向にあります。その状況下でデータを検証してみると、持ち家率は最高でも80%に満たず、概ね60~70%であり、全国的に30~40%の賃貸住宅の需要があることを指し示しています。

| 戸建住宅比率都道府県ランキング

| 共同住宅比率都道府県ランキング

※都道府県平均とは、都道府県毎の比率の合計を都道府県数で割った平均値で、全国平均とは、全国の居住世帯ありの住宅数を分母とした値を表しています。
※出典:総務省統計局「社会生活統計指標 -都道府県の指標- 2014」から 2008 年のデータ

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